Aucun texte n’imposant que l’achèvement des travaux d’une Vefa soit constaté par une « personne qualifiée », le notaire n’a pas commis de faute en faisant référence dans l’acte à la déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction. Analyse par Florence Gall-Kiesmann des Editions Francis Lefebvre.

Une femme achète un appartement en l’état futur d’achèvement pour le louer. Le programme a pour objet de réaliser une résidence pour personnes âgées. L’acte authentique de vente se réfère à une déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction. Durant deux ans, la société de gestion de la résidence paye les loyers à la propriétaire. Puis elle cesse ses paiements en l’informant de l’inachèvement de l’immeuble, ce qui rend la résidence inexploitable. Un rapport d’expertise confirme la situation. L’acheteuse demande la nullité de la vente et assigne le notaire en responsabilité.

La cour d’appel retient la responsabilité du professionnel. L’acte de vente fait référence à la définition de l’achèvement donnée par l’article R 261-1 du CCH, qui y est reproduit.

Dès lors, en se limitant à inclure une clause visant la déclaration du maître d’œuvre, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée en application de l’article R 261-2 du même Code, le notaire n’a pas assuré l’efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l’acheteuse.

Cassation. Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), rien n’impose que l’achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l’article R 261-2 du CCH n’étant applicable que dans l’hypothèse d’une vente à terme.

En conséquence, l’achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction, comme le maître d’œuvre.

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